路線価と時価

相続税の評価基準

相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、その財産の取得時における時価により評価し、課税されます。この時価とは、「課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされていますが、実際にはその物件が売れるかどうかもわからない段階で、時価を適正に算定することは困難です。
 そこで、相続、遺贈又は贈与に際しての評価は、国税庁の「財産評価基本通達」によって評価した価額とされています。宅地ついてには、「市街地にある宅地」の場合は路線価方式を使い、「それ以外の宅地」では倍率方式を使います。
「路線価図」や「評価倍率表」は、国税庁のホームページで確認することができます。

(1)路線価方式
 土地の面する路線(道路)を区切りとして、国税庁の定めた土地の路線価をもとに評価する方法です。路線価(宅 地1㎡あたりの評価額)に土地の面積を掛けて評価額を求めるのが基本ですが、間口が狭い、細長い土地だったり、がけ地だったりすると評価額の調整が行われます。
 主に市街地域で採用される方式で、毎年各国税局が作成する路線価図に基づいて土地を評価します。
 算出方法:路線価 × 補正率・加算率(※)× 宅地面積

(2)倍率方式
  都市郊外の地域で路線価が定められていない地域で採用される方式で、固定資産税評価額に地域ごとに定められている倍率表に基づいて土地を評価します。
  算出方法:宅地の固定資産税評価額 × 倍率

路線価と時価の違い

 路線価は、市場で売買される価格とは異なります。相続税や贈与税などを算定する際の土地の評価基準として適用されるもので、毎年7月に国税庁が公表しています。一方「時価」とは、実際に売買の取引が成立する価格のことで、地価は土地の形状や周辺地域の状況、交通の利便性や商業施設までの距離など、需要など様々な条件で評価が変わります。

 国土交通省は、毎年土地取引の指標となる標準地価格を公表していますが、路線価はこの公示価格の8割程度になるように設定されているとされています。   
 したがって、路線価から公示価格の金額を出すには、「路線価÷0.8」でその金額が出せます。
 これを時価の目安と考えていいですが、これも実際の取引き価格とは違いますのであくまでも目安にすぎません。

 なお、遺産分割協議における不動産の評価額をいくらにするかは、特に決まりはありません。相続税の評価額をそのまま遺産分割協議の前提とすることもできますし、市場で取引される実勢価格を前提にしてもかまいません。そこは、相続人同士の話し合い次第です。
 

不動産会社で査定してもらう

 おおよその時価を知りたいのであれば、プロに依頼するのが最も早いと言えるでしょう。多くの不動産会社は無料で査定をしてくれます。
 1社だけの査定価格だと、安いのか高いのか判断がつかないため、複数の業者に簡易査定を依頼し価格を比較すると良いでしょう。
 査定価格は売り出し価格の元となるため、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか買い手がつかないということになります。
 相続税の申告を要しない場合は、不動産をどう評価するかは相続人同士の話し合いで決めれば良いので、相続人で合意できれば、その評価額で遺産分割すればよいことになります。

行政書士・社会福祉士竹内倫自のホームページ