近年、所有者不明土地の増加が、社会問題となっています。所有者不明土地とは、所有者がわからなくなってしまった土地や所有者と連絡が取れなくなってしまった土地のことを指します。
所有者不明土地が社会問題となっている理由は、土地の所有者が不明になると、土地の円滑な利用が阻害されるためです。
全国の所有者不明土地が占める割合は22％で九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。今後、高齢化による死亡者数の増加等により、ますます深刻化するおそれがあり、その解決は喫緊の課題とされています。
そうしたことから、所有者不明土地の発生を予防したり、既存の所有者不明土地問題へ対処するための令和３年に民法の改正等が行われました。
主な改正内容を簡単に紹介します。
１ 土地・建物に特化した財産管理制度の創設(令和５年４月１日施行済)
所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・ 建物を対象に、土地・建物の管理に特化した財産管理制度が設けられました。
利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地･建物の管理を行う管理人を選任してもらうことが可能となります。
２ 共有制度の見直し(令和５年４月１日施行済)
共有物の軽微な変更行為については、全員の同意がなくても、持分の過半数で定できるようになりました。所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は､地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者の持分の過半数で、管理行為ができるようになります。
３ 遺産分割に関する新たなルールの導入(令和５年４月１日施行済)
遺産分割がされずに長期間放置されるケースをの解消を促すため、被相続人の死亡から10年経過した後にする遺産分割は、原則として法定相続分によって画一的に行う。
４ 相隣関係の見直し(令和５年４月１日施行済)
（１）隣地使用権のルールの見直し
境界調査や越境している竹木の枝の切取り等のために一時的に使用することができることとなりました。
（２）ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管等の設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明記されました。
（３）越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し
催促しても越境した枝が切除されない場合や竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができることとなりました。。
５ 相続土地国庫帰属制度の創設(令和５年４月２７日施行済)
所有者不明土地の発生予防の観点から､相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることができる制度です。通常の管理又は処分をするに当たって過大な費用や労力が必要となる土地については対象外となります。国庫への帰属について承認を受けた場合には､負担金（１０年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。
６ 相続登記の義務化(令和６年４月１日施行)
相続(遺言も含む。)によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。
正当な理由がないのに義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
７ 相続人申告登記(令和６年４月１日施行)
相続登記の申請義務化に伴い、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで､相続人が申請義務を履行したとみなされる制度です。申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分までは登記されません。
８ 住所等の変更登記の申請の義務化 （令和８年４月までに施行）
所有者不明土地の発生予防のため、登記簿上の所有者は、その住所等を変更した日から２年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。
正当な理由がないのに義務に違反した場合、５万円以下の過料の適用対象となります。
９ 所有不動産記録証明制度関係（令和８年４月までに施行）
相続登記の申請義務化にともない、登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し､証明する制度が新たに設けられました。