夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高2,000万円まで控除出来、非課税で贈与できるという制度です。
（１）制度の概要
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場
合は、贈与税の計算上、基礎控除110万円の他、配偶者控除として、最高2,000万円まで控除できるという制度で
す。
「居住用不動産」とは、専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるもの
を言います。
（２）特例を受けるための要件
①夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
②配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であることまたは居住用不動産を取得するための金銭であるこ
と。
③贈与を受けた配偶者が、翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、その後も住み続ける予定であるこ
と。
④同じ配偶者から過去に贈与についての配偶者控除を受けたことがないこと。
⑤贈与税の確定申告をすること。
（３）手続き
配偶者控除の適用を受けるには、 贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月１５日までに、住所地の所轄税務
署に贈与税の申告書を提出します。申告書には、次の書類を添付する必要があります。
①財産の贈与を受けた日から１０日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
②財産の贈与を受けた日から１０日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
③居住用不動産を取得したことを証明する書類（登記事項証明書）
④金銭でなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、その居住用不動産を評価するための書類（固定資産評価証明
書など）
（４）お金と不動産のどちらが有利か
この特例は、居住用不動産を取得するための金銭を贈与する場合も利用できますが、居住用不動産の贈与と居住用不動産を取得するための金銭の贈与とどちらが有利かと言えば、居住用不動産の方が有利です。贈与する不動産の価格は相続税評価額となるため、土地の場合は路線価（実勢価格の８割程度）、建物の場合は固定資産税評価額（建築費の６割程度）に対しての贈与税の課税で済むからです。
（５）登録免許税と不動産取得税がかかる
この特例によって、2,110万円までは贈与税はかかりませんが、所有権移転の登記をする際の登録免許税がかかります。固定資産税評価額の20/1,000となります。相続登記の場合は、固定資産税評価額の4/1,000ですので、相続と比べて、５倍となります。 これに加えて、不動産取得税がかかります。不動産取得税は、固定資産税評価額に、土地は15/1,000、家屋は30/1,000の税率をかけて計算します。相続で不動産を取得する際には、不動産取得税はかかりませんが、贈与の場合には、不動産取得税がかかってしまいます。
（６）３年以内でも生前贈与加算の適用がない
贈与した人が亡くなった場合、亡くなる前３年以内にした贈与は、相続税の計算上、すべて相続財産に加算して計算されますが、この特例の適用を受けた控除額相当分の贈与財産は、持ち戻されず、改めて相続税は課税されません。
（７）居住用不動産の生前贈与を行った方がいい人
そもそも夫婦間の相続であれば1億6000万円まで無税で相続できる配偶者の税額軽減があります。また、配 偶者が居住用の宅地を取得した場合に、その宅地の評価額を80%減額する小規模宅地の特例もあります。相続より先に居住用不動産の生前贈与を行うと、不動産取得税や割高な登録免許税、司法書士の報酬を払う事になります。あえてこうしたコストをかけて生前贈与しなくても、配偶者は非課税で相続できる可能性が高いでしょう。
相続税の節税のためだけに生前贈与することはあまり意味がありません。生前贈与を行った方がいい人は、例えば、遺産分割で子供と揉めそうだから、生前に確実に配偶者に自宅を渡しておきたいなどの場合です。