令和８年４月１日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務づけけられました。正当な理由なく義務に違反した場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
義務化前（令和８年４月１日より前）に住所や氏名・名称に変更があった場合も、令和１０年３月末までに登記する必要があります
また、義務化による負担の軽減策として、「スマート変更登記」を利用すれば、その後は住所等の変更があっても自身で登記申請をしなくても法務局で変更登記をしてもらえ、義務違反に問われることがなくなります。
今回は、住所等変更登記の概要や手続きについて説明します。
１ 住所等変更登記の概要
住所等変更登記は不動産の登記簿に記載されている所有者の住所や氏名に変更があった際に内容を書き換えるための手続きです。例えば不動産を所有している人が引っ越して住所が変わった場合や結婚などによって氏名が変わった場合に住所等変更登記を行う必要があります。
しかし従前は住所等変更登記は義務ではありませんでした。義務ではないので、わざわざ時間とお金をかけて 住所等変更登記を行う理由がなかったので、住所等変更登記を行わずにそのままにしてしまうケースが非常に多くありました。
義務化された背景には、所有者不明土地の問題（不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地や所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地）があり、その主な発生原因である相続登記の未了及び住所等変更登記の未了に対応するため、令和３年に不動産登記法が改正され、これまで任意だったこれら登記が義務化されることになりました。相続登記の義務化は、すでに令和６年４月１日からすでにスタートしているところです。
令和８年４月１日からは、住所や氏名についても、変更の日から２年以内に登記をすることが義務化されました。住所等変更登記の義務化は令和８年４月１日以降に住所、氏名の変更があった場合だけでなく、令和８年４月１日より前に住所や名称に変更があった場合にも対象となります。この場合には 令和１０年３月末までに登記をする必要があります。
２ 義務違反と過料
正当な理由がないのに住所等変更登記の義務を怠ったときは、５万円以下の過料の対象となります。ただし、登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への通知（過料通知）を行うこととはありません。登記官が過料通知を行うのは、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに限られます。
３ 住所等変更登記の手続き
ここからは住所等変更登記の手続きについてお伝えします。ここでお伝えするのは従来の住所等変更登記です。
ステップ1 必要書類の収集
住所等変更登記の際には次の書類が必要です。
（１）住所変更の場合 住民票の写しまたは戸籍の附票
住民票はマイナンバーが記載されていないものになります。不動産の所有者の登記簿上の住所から現在の住所
（今回、住所変更登記を申請する住所）までの間に、複数回、住所移転をしているような場合には、住民票の写しで
は、その住所移転の経緯を証明することができないことがあります。その場合には、戸籍の附票の写し（本籍地の
市区町村で発行）などを提出し、登記簿上の住所から現在の住所（今回、住所変更登記を申請する住所）までの住
所移転の経緯を証明する必要があります。
（２）氏名の変更の場合 戸籍謄本または抄本
結婚や離婚で氏名が変わっている場合に必要です。住所変更だけの場合は必要はありません。
ステップ２ 申請書の作成。
住所等変更登記を行う際には申請書を用意します。登記申請書の様式と記載例は法務局のウェブページ（不動産
登記の申請書様式について：法務局）よりダウンロードすることができます。
また、住所等変更登記の具体的な申請方法については、登記されている住所・氏名に変更があった方へ住所変更
登記・氏名変更登記の申請手続のご案内（法務省：登記されている住所・氏名に変更があった方へ 住所変更登
記・氏名変更登記の申請手続のご案内）をご覧ください。
ステップ３ 申請書の提出
登記申請書は管轄の法務局に持参もしくは郵送で行うか。専用のウェブページからオンラインで行うことができます。持参もしくは郵送で申請する際の管轄の法務局は法務局のウェブページより確認することができます。管轄の法務局を調べたら申請書と必要書類を提出し、登録免許税を納付します。
登録免許税は不動産１物件につき1,000円です。例えば土地１物件、建物１」物件の場合は合計２物件なので2,000円となります。登録免許税は収入印紙にて納付します。
郵送の場合は申請書と必要書類を入れた封筒の表面に不動産登記申請書在中と記載し、書留郵便にて郵送をします。オンラインで申請する場合には法務局が運営する専用のウェブページより申請します。
ステップ4 登記完了
書類に不備がなければ概ね２週間程度で登記が完了します。登記が完了する と法務局から登記完了書が交付されます。登記完了書は法務局で受領する方法、または郵送により受領する方法があります。法務局で受領する場合は申請書に押印したものと同じ印鑑を用意し持参します。郵送により受領する場合には申請書に郵送による受領を希望する旨及及び郵送先の住所を記載した上で宛名を記載した返信用封筒及び郵便切手を申請書と共に提出します。
４ 自動的に変更する方法 スマート変更登記
住所等変更登記が義務化されると手間も増えます。そのため国は負担軽減策として「スマート変更登記」を用意しました。スマート変更登記は、所有者が氏名や住所、メールアドレスなどの情報を申し出た場合、登記官が住民基本台帳ネットワークシステムに照会し、所有者に対して確認を取ったうえで、職権で変更登記をする仕組みです。一度手続きを行えば住所等の変更があるたびに自分で登記申請をしなくても自動的に住所等変更登記を行ってくれるということです。
利用方法には、所有権の名義人がスマート変更登記を利用する方法と新たな所有権の名義人がスマート変更登記を利用する方法があります。
所有権の名義人がスマート変更登記を利用する場合は、まず法務省が運営する「かんたん登記供託申請」のウェブページ（法務省：かんたん登記・供託申請）にアクセスし、「検索用情報の申出」の手続きを選択します。所有者の生年月日メールアドレス、不動産の等の情報を入力することにより申し出ができます。
書面で申し出をする場合には下記の記載例を参考に申出書を作成します。この申出書の様式や記載例は法務省が運営するウェブページ（法務省：スマート変更登記のご利用方法）からダウンロードすることができます。申出書が作成できたら不動産を管轄する法務局に提出します。
次に新たな所有権の名義人がスマート変更登記を利用する方法です。不動産の所有権移転登記申請を行う際に、申請書に新たに所有者になる人の氏名、住所に加え、氏名のふりがな、生年月日、メール アドレス等を合わせて記載して申請することで申し出ができます。申出書の様式や記載例は（法務省：スマート変更登記のご利用方法）をご覧ください。
５ まとめ
住所等変更登記の改正の概要、住所等変更登記の手続きの流れ、スマート変更登記についてお伝えしてきました。住所等変更登記が義務化されて手間暇が増えましたがスマート変更登記というサービスもできましたのでうまく活用をしましょう。